Il contratto di locazione (art. 1571 c.c.), sia esso ad uso abitativo o non abitativo, può avere ad oggetto l’intero immobile o una parte di esso. In quest’ultimo caso, le parti devono adeguatamente individuare la porzione di immobile oggetto di godimento esclusivo e le parti condivise con gli altri conduttori. Show
Una delle particolarità dei contratti di locazione e che lo stesso può prevedere la concessione dell’affitto per solo una parte dell’immobile. Questa possibilità oggi è davvero molto sfruttata, in quanto permette di affittare anche solo una stanza di un appartamento, magari condividendo la in comune altri spazi. La locazione parziale di immobile può essere una grande opportunità per alcuni locatori. Condividere una parte della propria casa è una bellissima esperienza ma va fatta conoscendo tutti gli aspetti amministrativi e fiscali connessi a questa particolare tipologia di contratto di locazione. La prima cosa che bisogna dire è che la locazione parziale è un normale contratto di locazione nel quale deve essere apposta una specifica clausola che riguarda gli spazi che vengono concessi in locazione. Andiamo ad analizzare, quindi, le particolarità della locazione parziale dell’abitazione, anche per quanto riguarda gli aspetti fiscali (cedolare secca, agevolazione prima casa e IMU). Indice degli Argomenti
Contratto di locazione: forma e registrazioneLa locazione è il contratto con il quale una parte (locatore o concedente) si obbliga a far utilizzare ad un soggetto un bene mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo (art. 1571 c.c.). Il contenuto del contratto di locazione può variare a seconda di quelle che sono le esigenze delle parti. La legge prevede però alcune regole fisse per quel che riguarda la forma del contratto. Innanzitutto, il contratto di locazione deve essere stipulato in forma scritta: un contratto ad uso abitativo che non sia stato redatto per iscritto, dunque, deve essere considerato nullo. Nel redigere il contratto, le parti devono indicare:
Nel contratto deve inoltre essere indicata la clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine all’attestazione di prestazione energetica (APE). In caso di mancata dichiarazione circa l’Ape, locatore e conduttore sono soggetti al pagamento, in solido e in parti uguali, di una sanzione amministrativa. Al momento della stipula, inoltre, è possibile prevedere una caparra (detta anche deposito cauzionale). Si tratta di una somma di denaro che viene richiesta dal locatore a titolo di garanzia e serve a tutelare il proprietario dell’immobile da eventuali danni causati dal conduttore. La caparra corrisponde solitamente a due mensilità e dovrà essere restituita alla scadenza del contratto. Entro il termine di trenta giorni dalla data di decorrenza del contratto, le parti hanno l’obbligo di procedere alla registrazione del contratto. Questa regola, tuttavia, non si applica a quei contratti che hanno una durata inferiore a trenta giorni durante l’intero anno (verso uno stesso locatario). La locazione parziale non è altro che un normale contratto di locazione che prevede l’utilizzo di soltanto una parte dell’immobile. Infatti, dobbiamo dire che la legge (Legge n. 392/78 e n. 431/98) non prevede una specifica definizione di contratto di locazione parziale. Importante: Si tratta di una apposita clausola che deve essere inserita nel contratto per specificare le zone concesse in locazione, quelle comuni e quelle che rimangono a disposizione del locatore. Partendo da questi presupposti possiamo provare a stabilire una possibile definizione di contratto di locazione parziale. Si tratta di un contratto con il quale una parte si obbliga a far godere ad un’altra uno o più vani di un immobile, per un dato tempo, attraverso l’erogazione di un corrispettivo. In relazione a questo possiamo dire che il contratto di locazione parziale può riguardare:
La cosa importante è che il contratto di locazione venga redatto nel modo corretto, con l’applicazione della clausola legata alla locazione parziale. Locazione parziale da non confondere con affittacamere o locazione di posto lettoDetto, questo, occorre chiarire che la locazione parziale non ha niente a che vedere con il contratto di affittacamere (attività che riguarda lo svolgimento di attività imprenditoriale nell’ambito turistico, normato dal Codice del Turismo, D.Lgs. n. 79/11 e dalle varie leggi regionali sul turismo). Allo stesso modo è opportuno non confondere la locazione parziale con la locazione di posto letto. Questa tipologia contrattuale, senz’altro lecita, indipendentemente da quanto sembra, non è contemplata quale forma di locazione, quanto piuttosto alla stregua di attività ricettiva e come imprenditoriale o para imprenditoriale. Qual è la durata di un contratto di locazione parziale?Il contratto di locazione parziale, rientrando nella disciplina ordinaria dei contratti di locazione, presenta la stessa durata del contratto “di base” a cui fa riferimento. In particolare, nei contratti di locazione ad uso abitativo, è possibile individuare contratti parziali in tutte le forme contrattuali previste (con le relative diverse durate temporali). In particolare:
La peculiarità di questo genere di accordi sta nel fatto che ad essere locata non è l’intera abitazione, ma solamente una sua parte. Come per ogni altra locazione, questa può prevedere la presenza di mobilio (ammobiliata) oppure no (non ammobiliata). In ogni caso è necessario individuare chiaramente quali parti dell’unità immobiliare sono concesse in locazione con utilizzazione esclusiva e, di contro, quali sono parti comuni con gli altri coabitanti, eventualmente specificando anche se esistono zone dell’abitazione completamente escluse dall’accordo. La clausola che determina un contratto di locazione parzialeLocazione parziale
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