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La Cedolare secca è un regime di tassazione facoltativo, che si caratterizza nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali. Possono esercitare l’opzione per la cedolare secca, tutti coloro che percepiscono redditi dalla locazione di immobili o che godono di diritti reali su di essi. La cedolare secca prevede due diverse aliquote, del 10 e del 21 per cento, applicate a diverse tipologie di contratti di locazione.

Le persone fisiche che possiedono immobili e li concedono in locazione per uso abitativo possono optare per:

• La tassazione ordinaria; o
• La tassazione sostitutiva tramite cedolare secca. Il locatore esprima l’opzione in sede di prima registrazione del contratto oppure anche successivamente, attraverso la compilazione del modello RLI da consegnare o trasmettere telematicamente all’Agenzia delle Entrate. 

La cedolare secca è un regime di tassazione sostitutivo, il quale permette, la possibilità di optare per la tassazione fissa esclusivamente sul reddito da locazione in sostituzione dell’applicazione delle aliquote IRPEF.

I redditi provenienti dagli affitti stipulati con contratto a cedolare secca vengono tassati a parte, mediante un’aliquota agevolata e non concorrono alla formazione del reddito complessivo ai fini IRPEF.

Per i contratti con cedolare secca non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. Essa, tuttavia,non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

Indice degli Argomenti

• Quando è possibile optare per la cedolare secca?
• Chi può scegliere la cedolare secca?
  • Locazioni brevi
• Per quali immobili si può optare per la cedolare secca?
  • Contitolarità immobile
• Quali inquilini
• Quanto dura l’opzione per la cedolare secca?
• Quanto si paga?
• Versamento cedolare secca
  • Registrazione del contratto
• Effetti della cedolare sul reddito
• Quando conviene la cedolare secca?
• Normativa e prassi sulla cedolare secca
  • Normativa
  • Prassi

Quando è possibile optare per la cedolare secca?

La cedolare secca è un regime agevolato di tassazione dei redditi derivanti dall’affitto di immobili a fini abitativi. La cedolare secca trova applicazione anche ai contratti commerciali stipulati entro il 2019. E’ possibile optare per la cedolare secca sia al momento della registrazione del contratto sia successivamente, negli anni a seguire.

La cedolare secca è stata introdotta con il fine di contrastare l’evasione fiscale sugli affitti, la sua disciplina è rinvenibile nel Decreto legislativo del 14 marzo 2011 n. 23. La cedolare secca si caratterizza per l’applicazione di un’imposta sostitutiva all’IRPEF, e prevede l’esonero dal versamento delle imposte di registro e di bollo, e delle addizionali IRPEF regionali e comunali.

La scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, l’aggiornamento del canone di locazione, anche qualora sia previsto dal contratto, inclusa la variazione accertata dall’ISTAT dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente. Le aliquote della cedolare secca sono due:

• Tassazione del 21% sui contratti d’affitto a canone libero di immobili locati a fini abitativi;
• Tassazione ridotta del 10% per i contratti d’affitto a canone concordato.

L’applicazione della tassazione a cedolare secca non è automatica, ma è subordinata all’esercizio di un’opzione in sede di registrazione del contratto, da effettuarsi con modello RLI. Quando l’opzione non viene esercitata all’inizio, la registrazione segue le regole ordinarie, le imposte di registro e le imposte di bollo sono dovute e non sono più rimborsabili.

In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l’opzione al momento della comunicazione della proroga. La conferma deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga. Pertanto, la scelta della cedolare secca può essere esercitata, durante la registrazione del contratto oppure, in caso di contratti pluriennali, successivamente, e deve essere comunicata sia all’Agenzia delle Entrate, sia al conduttore.

L’Agenzia delle Entrate, deve essere informata, compilando il modello 69. Al momento in cui deve essere effettuata, la dichiarazione dei redditi, occorrerà calcolare l’imposta e versarla con il modello F24.

Chi può scegliere la cedolare secca?

Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (come ad esempio, l’usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

Locazioni brevi

Può optare per la cedolare secca al 21% anche chi si avvale del regime delle locazioni brevi. Per contratto di locazione breve si intende un contratto di locazione di immobile a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa (come Airbnb o case-vacanza). A esso sono equiparati i contratti di sublocazione e quelli di concessione in godimento a terzi a titolo oneroso da parte del comodatario. Dal 2021 l’applicabilità è prevista solo se nell’anno si destinano a questa finalità al massimo quattro appartamenti; oltre tale soglia, l’attività, da chiunque esercitata, si considera svolta in forma imprenditoriale.

Per quali immobili si può optare per la cedolare secca?

La cedolare secca può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione, oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo, a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali, nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento al quello di locazione dell’immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata.

Contitolarità immobile

In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore. I locatori contitolari che non esercitano l’opzione devono versare l’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Deve essere versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione. L’imposta di registro deve essere versata per l’intero importo stabilito.

L’opzione per la cedolare secca può essere esercitata anche nel caso di contratti di locazione di tipo strumentale stipulati nel 2019. I locali commerciali devono essere classificati nella categoria catastale C/1 e avere una superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze. L’aliquota applicabile è del 21%.

Quali inquilini

Il regime della cedolare non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti, salvo quanto previsto per i locali commerciali classificati nella categoria C1.

L’opzione cedolare secca può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative, locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione (Dl 47/2014).

Quanto dura l’opzione per la cedolare secca?

L’opzione comporta l’applicazione delle regole della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto o della proroga o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.

Il locatore può comunque revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. E’, inoltre, possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca.

La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta.

La conferma dell’opzione deve essere effettuata nel termine previsto per il versamento dell’imposta di registro, ossia, entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga.

In caso di risoluzione del contratto, l’imposta di registro non è dovuta, qualora, tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca. Tuttavia, è necessario comunicare la risoluzione anticipata presentando all’ufficio dove è stato registrato il contratto il modello RLI compilato.

Quanto si paga?

L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.

E’ prevista un’aliquota ridotta al 10% per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate:

• Nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, comma 1, lettere a) e b) del decreto legge 551/1988). Si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché degli altri comuni capoluogo di provincia
• Nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe.

Inoltre, la cedolare secca al 10% si applica ai:

• Contratti di affitto a studenti fuori sede;
• Contratti transitori, cioè i contratti di locazione per un periodo non inferiore a un mese e per un massimo di 18 mesi, a condizione che si tratti di un contratto di locazione a canone concordato relativo ad abitazioni ubicate nei comuni con carenze di disponibilità abitative o in quelli ad alta tensione abitativa (Circolare n. 8/E/2017 § 1.1).

Con riferimento all’anno 2021, tale aliquote saranno applicate in base ad un calcolo delle imposte dovute, il quale non verrà effettuato sul reddito complessivo, ma in misura fissa esclusivamente sul reddito da locazione.

La cedolare secca, oltre a sostituire l’Irpef, comprende anche:

• le addizionali comunali e regionali;
• l’imposta di bollo;
• l’imposta di registro.

Versamento cedolare secca

Per quanto riguarda le modalità di versamento della cedolare secca, l’acconto dovuto, da calcolare in base all’imposta versata nell’anno precedente, è pari al 100%. L’acconto dovuto deve essere pagato:

• in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro
• in due rate, se l’importo dovuto è superiore a 257,52 euro:
  • la prima, del 40 per cento, entro il 30 giugno;
  • la seconda, del restante 60 per cento, entro il 30 novembre.

Il saldo deve essere versato, entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce, o entro il 31 luglio, con la maggiorazione dello 0,40%.

Per il versamento della cedolare secca, con F24, vanno utilizzati i codici:

• 1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata
• 1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione
• 1842: Cedolare secca locazioni – Saldo

Registrazione del contratto

Il regime della cedolare secca è opzionale, occorre, pertanto, comunicare l’adesione durante la registrazione del contratto o negli anni successivi.

La registrazione del contratto, da effettuare tramite il modello RLI entro 30 giorni dalla stipula o, se anteriore, dalla data di decorrenza del contratto. Qualora l’opzione della cedolare secca sia esercitata, negli anni successivi a quello di stipula del contratto, deve essere esercitata l’opzione entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente.

Allo stesso modo, si può scegliere la cedolare in sede di proroga del contratto di locazione sempre entro 30 giorni dalla proroga.

L’opzione, deve essere, comunicata, obbligatoriamente all’inquilino con lettera raccomandata, comunicando in tal modo, la rinuncia all’aumento del canone d’affitto.

Effetti della cedolare sul reddito

Come riporta l’Agenzia delle Entrate, il reddito assoggettato a cedolare secca:

• è escluso dal reddito complessivo
• sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni

Il reddito assoggettato a cedolare deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico).

Quando conviene la cedolare secca?

La cedolare secca conviene sempre, sia per il proprietario, sia per l’inquilino. Esercitando l’opzione, non sono dovute, infatti, l’imposta di registro nè l’imposta di bollo. Inoltre, il canone di affitto rimane sostanzialmente invariato, per tutta la durata del contratto. Tuttavia, è sempre necessario, effettuare una valutazione sul singolo caso concreto, pensiamo al caso in cui vi siano rilevanti detrazioni IRPEF, come nel caso dell’Ecobonus.

La parte di reddito derivante dai proventi dell’affitto e sottoposta a cedolare secca, come abbiamo visto, resta esclusa dal reddito complessivo per il calcolo dell’aliquota Irpef.

Pertanto, l’opzione sarà più conveniente, in caso di reddito alto, in quanto permette alleggerire la tassazione. Specularmente, la convenienza è minore, nel caso di un reddito basso. Dipende, dalla capienza fiscale e dalla capacità di abbattere le imposte mediante le detrazioni fiscali.

Normativa e prassi sulla cedolare secca

Normativa

 Decreto Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131 – pdf  – Testo Unico delle disposizioni concernenti l’imposta di Registro.

 Articolo 3 decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 – pdf  – Cedolare secca sugli affitti

Decreto legge del 28 marzo 2014 n. 47 – pdf  – Misure urgenti per l’emergenza abitativa, per il mercato delle costruzioni e per Expo 2015 (Pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 73 del 28 marzo 2014)

Articolo 1, comma 6, legge n. 160/2019 – pdf  – Legge di bilancio 2020

Articolo 1, commi da 595 a 597 della Legge n. 178/2020: apre una nuova finestra – Bilancio di previsione dello Stato per l’anno finanziario 2021 e bilancio pluriennale per il triennio 2021-2023

Attenzione: gli articoli di leggi, decreti, decreti legislativi, ecc. potrebbero essere stati modificati da successivi interventi normativi. Consultare il testo attualmente in vigore utilizzando il motore di ricerca della Documentazione economica e finanziaria: apre una nuova finestra

Provvedimento del 7 aprile 2011 – pdf – Modalità di esercizio dell’opzione per l’applicazione del regime della cedolare secca, modalità di versamento dell’imposta e altre disposizioni di attuazione della disposizione di cui all’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23. Approvazione dei modelli per l’ esercizio della opzione

Provvedimento del 19 marzo 2019 – pdf  – Approvazione del modello per la “Richiesta di registrazione e adempimenti successivi – contratti di locazione e affitto di immobili” (modello RLI), delle relative istruzioni e delle specifiche tecniche per la trasmissione telematica

Prassi

Risoluzione n. 93 del 12 novembre 2019 – pdf  – Articolo 58 del decreto-legge 26 ottobre 2019, n. 124 – Versamenti in acconto – Chiarimenti

Risoluzione n. 50 del 17 maggio 2019 – pdf – Consulenza giuridica – Ambito applicativo del regime della cedolare secca sul reddito da locazione degli immobili ad uso commerciale (articolo 1, comma 59 della legge 30 dicembre 2018, n. 145)

Risoluzione n. 115 del 1 settembre 2017 – pdf – Art. 3, comma 3, D.lgs n. 23 del 2011 – sanzione per omessa o tardiva comunicazione relativa alla proroga del contratto di locazione in regime di cedolare secca – applicabilità del ravvedimento operoso – rinuncia all’aumento del canone – chiarimenti

Risoluzione n. 83 del 22 novembre 2013 – pdf – Registrazione contratti di locazione a seguito dell’introduzione dell’obbligo di allegazione dell’Attestato di prestazione energetica (APE)

Circolare n. 47 del 20 dicembre 2012 – pdf – Questioni interpretative in merito all’applicazione dell’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, (c.d. “cedolare secca”) e dell’articolo 2 del decreto legge 2 marzo 2012, n. 16, convertito, con modificazioni, nella legge 26 aprile 2012, n. 44 (c.d. “remissione in bonis”)

Circolare n. 20 del 04 giugno 2012 – pdf – Cedolare secca sugli affitti: risposte ai quesiti dei contribuenti

Circolare n. 26 del 1 giugno 2011 – pdf – Cedolare secca sugli affitti – Articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 (Disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale).

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