Il Contratto di Locazione, della durata superiore a 30 giorni, relativo ad un immobile deve essere obbligatoriamente registrato all’Agenzia delle Entrate. Contestualmente alla registrazione del contratto deve essere versata l’imposta di registro e di bollo, commisurate al valore della locazione. Non sono dovute imposte al momento della registrazione se si opta per l’applicazione della Cedolare Secca. Show
Il contratto di locazione relativo a beni immobili che abbia durata superiore a 30 giorni deve essere obbligatoriamente registrato. La registrazione avviene presso gli uffici territoriali dell’Agenzia delle Entrate. Devono effettuare la registrazione il locatore (soggetto proprietario dell’immobile) o il locatario (soggetto affittuario). Entrambi sono soggetti al versamento dell’imposta di registro. Questo a meno che nel contratto non si sia effettuata l’opzione per l’applicazione della cedolare secca. Di seguito la guida per la corretta registrazione dei contratti di locazione immobiliare. Qui troverai le modalità per effettuare il versamento dell’imposta di registro, la disciplina Iva, e l’applicazione della cedolare secca. Andiamo ad analizzare, quindi, passo passo come registrare un contratto di locazione abitativo. Indice degli Argomenti
Le modalità di registrazione del contratto di locazione immobiliareLa registrazione del Contratto di Locazione deve avvenire entro i 30 giorni successivi alla sua decorrenza. La decorrenza è il termine anteriore tra la data di stipula del contratto e l’inizio della locazione. La registrazione può essere effettuata con una delle seguenti modalità:
La registrazione del contratto di locazione con modalità cartaceaCon la modalità cartacea una delle parti del contratto deve recarsi presso un qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate. È necessario portare con se:
Nel caso in cui il contratto venga registrato con cedolare secca è sufficiente presentare il modello RLI e le copie del contratto da registrare. L’Agenzia delle Entrate rilascerà una ricevuta e le copie del contratto di locazione registrato. La registrazione del contratto di locazione con modalità telematicaCon la modalità telematica una delle due parti, direttamente oppure tramite un intermediario abilitato ai servizi Entratel o Fisconline, può effettuare la registrazione del contratto. Tale registrazione avviene attraverso i canali telematici messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate utilizzando il software “Contratti di locazione e affitti di immobili (RLI)”, che deve essere scaricato dal sito Internet dell’Agenzia delle Entrate. In alternativa, è possibile utilizzare la modalità “web”, che consente di procedere alla registrazione direttamente da Internet, senza scaricare alcun software. La modalità telematica di registrazione è obbligatoria per i possessori di almeno 10 unità immobiliari. Anche in questo caso dovrà essere effettuato telematicamente il versamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo. A meno che non si opti per l’applicazione della cedolare secca. Per approfondire gli ambiti della cedolare secca nei contratti di locazione: “Guida pratica alla cedolare secca“. La compilazione e la presentazione del modello RLI per la registrazione del contratto di locazioneCon il provvedimento n° 2970 del 10 gennaio 2014 l’Agenzia delle Entrate ha approvato il “modello RLI“, con le relative istruzioni di compilazione. Il modello RLI deve essere utilizzato per la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili. Inoltre, per effettuare gli adempimenti fiscali connessi (proroghe/risoluzioni/integrazioni). Il modello RLI deve essere utilizzato per:
In relazione ai suddetti adempimenti, modello RLI ha sostituito il modello 69. Il modello 69, pertanto, rimane in uso per tutti gli adempimenti concernenti contratti diversi da quelli di locazione (come il comodato) o affitto di beni immobili. Il termine per la registrazione del contratto di locazione immobiliarePer quanto concerne i termini di registrazione dei , si ricorda che il contratto di locazione deve essere registrato entro 30 giorni decorrenti:
Questo significa, ad esempio che se ho stipulato un contratto di locazione il 1° gennaio, ma lo stesso decorre dal 1° febbraio, la registrazione del contratto deve avvenire entro il 31 gennaio. Se, invece, il contratto è stipulato il 1° gennaio, ma gli effetti di decorrenza partono dal 1° dicembre dell’anno precedente, il giorno della stipula deve anche essere registrato il contratto. La procedura di registrazione semplificata del contratto di locazione immobiliareIn generale, la richiesta di registrazione redatta mediante il modello RLI implica l’allegazione di copia del contratto di locazione. Tuttavia, la presentazione può avvenire in forma “semplificata“, senza bisogno di allegare copia del testo contrattuale. Questo può avvenire in presenza delle seguenti condizioni:
Contratto di locazione immobiliare: la disciplina IVADa un punto di vista delle imposte indirette la locazione di fabbricati da parte di soggetti passivi Iva, prevede un regime naturale di esenzione. Questo è previsto ai sensi dell’articolo 10 del DPR n. 633/72, sia per i fabbricati abitativi, che per quelli strumentali. Per questi ultimi è possibile, su opzione passare al regime di imponibilità Iva dei canoni di locazione. Prima di affrontare più in dettaglio la disciplina ricordiamo che sono considerati fabbricati abitativi, tutti gli immobili accatastati nella categoria A, esclusa la categoria A/10 (a prescindere dalle effettive modalità di utilizzo). Mentre i fabbricati strumentali sono quelli rientranti nelle categorie A/10, B, C, D, E (a prescindere dalle effettive modalità di utilizzo). Fatta eccezione per gli immobili pertinenziali di fabbricati abitativi. Applicazione dell’IVA nella locazione di fabbricati abitativiPer i fabbricati ad uso abitativo (gruppo catastale A, esclusa A/10), la regola generale è quella dell’esenzione dall’Iva. La disciplina Iva della locazione di immobili ad uso abitativo è contenuta nell’articolo 10, comma 1, n. 8, del DPR n. 633/72. Norma che prevede un regime di imponibilità ad Iva su “opzione“, per le locazioni poste in essere dalle imprese costruttrici o ristrutturatrici e per le operazioni eseguite nell’ambito del cd. “housing sociale“. In generale prevede regime di esenzione in tutti gli altri casi. Sono, infatti, imponibili Iva mediante opzione del locatore da manifestare nel contratto di affitto, le locazioni di:
In entrambi i casi di imponibilità su “opzione“, l’Iva si applica con l’aliquota del 10%. Questo ai sensi del n. 127-duodecicies nella tabella A, parte III, allegata al DPR n. 633/72. Inoltre, l’operazione è soggetta all’applicazione dell’imposta di Registro nella misura fissa di € 67,00 ai sensi dell’articolo 5 della Tariffa, Parte I, annessa al DPR n. 131/1986. Al di fuori delle ipotesi ora descritte, la locazione di abitazioni (poste in essere da soggetti, esercenti attività commerciale, diversi dalle imprese costruttrici o ristrutturatrici o aventi ad oggetto abitazioni diverse dagli alloggi sociali) sono operazioni esenti da Iva. In questo caso le operazioni sono soggette all’imposta di Registro in misura pari al 2%.
Applicazione dell’IVA nelle locazioni di fabbricati strumentaliL’articolo 10, comma 1, n 8, del DPR n. 633/1972 disciplina il regime IVA applicabile alla locazione di immobili strumentali. Tale norma prevede, come regime generale, l’esenzione. Fatta salva la possibilità per il locatore di poter esercitare il diritto di opzione direttamente nel contratto di affitto. Nel caso in cui venga esercitata l’opzione per l’imponibilità Iva, l’aliquota da applicare è quella del 22%, assieme all’applicazione dell’imposta di registro con aliquota dell’1%. L’imposta di registro sia in sede di registrazione che in sede di rinnovo annuale l’aliquota dell’imposta di registro resta dell’1%, anche nel caso di esenzione IVA del contratto.
Imposta di registro sul contratto di locazione immobiliareL’imposta di registro è commisurata al canone pattuito ed è dovuta da chi registra il contratto, solitamente il proprietario. Tale soggetto ha facoltà di rivalersi sull’inquilino, se il contratto lo prevede, nella misura del 50% di quanto pagato. L’imposta di registro ha un valore variabile a seconda del tipo di immobile locato. Gli importi sono riepilogati nella tabella seguente.
Per i contratti di locazione a canone concordato, è prevista una riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l’imposta di registro. L’imposta di registro è dovuta con un minimo di €. 67,00 al momento della registrazione (il rinnovo per le annualità successive non prevede alcun importo minimo) ed ogni anno, al rinnovo del contratto. È tuttavia possibile versare l’imposta di registro per più annualità in un’unica soluzione fruendo, in tal caso, di una riduzione degli importi dovuti. In sostanza, il corrispettivo annuo da considerare per il calcolo dell’imposta va assunto per il 70%. Il versamento per la prima annualità non può essere inferiore a €. 67,00. Il locatore e il conduttore rispondono in solido del pagamento dell’intera somma dovuta per la registrazione del contratto. Sul deposito cauzionale versato dall’inquilino non è dovuta l’imposta di registro. Se però il deposito è pagato da un terzo estraneo al rapporto di locazione, va versata l’imposta nella misura dello 0,50%. L’imposta di registro sul contratto di locazione pluriennalePer i contratti che durano più anni si può scegliere di:
Chi sceglie di pagare per l’intera durata del contratto ha diritto a uno sconto, che consiste in una detrazione dall’imposta dovuta pari alla metà del tasso di interesse legale (0,05% dal 1° gennaio 2020) moltiplicato per il numero delle annualità. Se il contratto viene disdetto prima del tempo e l’imposta di registro è stata versata per l’intera durata, spetta il rimborso dell’importo pagato per le annualità successive a quella in cui avviene la disdetta anticipata del contratto. Quando si sceglie di pagare annualmente, l’imposta per gli anni successivi può anche essere di importo inferiore a €. 67,00. Anche per la proroga del contratto di locazione di immobile a uso abitativo è possibile pagare l’imposta in unica soluzione oppure anno per anno. Per le risoluzioni e le cessioni senza corrispettivo dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani con durata di più anni, l’imposta si paga nella misura fissa di €. 67,00. Negli altri casi (per esempio, locazione di immobili non urbani), l’imposta si applica ai canoni ancora dovuti nella misura del 2% o dello 0,5% se si tratta di fondi rustici. Il versamento dell’imposta di registroIl pagamento dell’imposta di registro va fatto utilizzando il Modello F24 Elide. Per i contratti di locazione il pagamento dell’imposta avviene, con cadenza annuale, entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità tenendo conto degli aumenti ISTAT. In alternativa, per i contratti di locazione o sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale, è possibile versare l’imposta in un’unica soluzione, entro 30 giorni dalla stipula, applicando il 2% all’importo pattuito per l’intera durata del contratto. In questo caso, però, si usufruisce di uno sconto sull’imposta dovuta pari alla metà del tasso d’interesse legale (pari al 0,05% dal 1° gennaio 2020) moltiplicato per gli anni di durata del contratto. Per chi sceglie di versare l’imposta di registro in unica soluzione calcolandola sul corrispettivo dovuto per l’intera durata del contratto, l’imposta non può essere inferiore a €. 67,00. Per chi sceglie, invece, il versamento annuale, l’imposta per la prima annualità non può essere inferiore a €. 67,00, mentre per le annualità successive può essere anche di importo inferiore. Arrotondamento dell’imposta di registroL’imposta di registro deve essere arrotondata all’unità di euro per difetto se la frazione è inferiore a 50 centesimi e per eccesso se è pari o superiore. Imposta di registro non dovuta sul deposito cauzionaleIl deposito cauzionale eventualmente prestato dall’inquilino non è soggetto a registrazione. È invece soggetto ad imposta proporzionale con aliquota dello 0,50% il deposito cauzionale prestato da terzi a favore dell’inquilino. Il modello F24 Elide per la registrazione del contratto di locazioneIl versamento dell’imposta di registro sui contratti di locazione deve essere effettuata mediante il modello “F24 versamenti con elementi identificativi” (F24 ELIDE). In particolare, con questo modello devono essere versati i seguenti tributi connessi alla registrazione del contratto di locazione o affitto di beni immobili:
Inoltre, con la risoluzione n° 14 del 24 gennaio 2014 l’Agenzia delle Entrate ha:
Codice tributo per il versamento dell’imposta di registro nella registrazione di contratti di locazione di beni immobiliLa seguente tabella riepiloga i codici tributo istituiti per il pagamento delle somme derivanti dalla registrazione del contratto di locazione o affitto di beni immobili, da utilizzare esclusivamente nel modello F24 ELIDE. Vediamo i codici tributo per effettuare il pagamento dell’imposta di registro sul contratto di locazione.
Esempio di calcolo dell’imposta di registro per la registrazione del contratto di locazione immobiliareEsempio di calcolo dell’imposta di registroAvvertenza: per semplicità, negli esempi che si riportano, non si tiene conto dell’eventuale rivalutazione ISTAT applicata ai canoni. Esempio di calcolo n. 1Contratto di locazione di immobile ad uso abitativo – Pagamento prima annualità Dati utili ai fini del calcolo:
Calcolo: Canone annuo: 800,00 * 12 = 9.600,00 euro Imposta di registro dovuta entro il 30 aprile 2020: 9.600,00 * 2% = 192,00 euro Esempio di calcolo n. 2Contratto di locazione di immobile ad uso abitativo – Pagamento intera durata Dati utili ai fini del calcolo:
Calcolo: Canone annuo: 800,00 * 12 = 9.600,00 euro Canone intera durata contratto: 9.600,00 * 4 = 38.400,00 euro Imposta di registro complessiva: 38.400,00 * 2% = 768,00 euro Sconto annuale (in percentuale): 3% / 2 = 1,5% Sconto complessivo (in percentuale): 1,5% * 4 = 6% Sconto complessivo (in euro): 768,00 * 6% = 46,08 euro Imposta di registro dovuta entro il 30 aprile 2017: 768,00 – 46,08 = 721,92 euro Importo arrotondato: 722,00 euro Esempio di calcolo n. 3Contratto di locazione di immobile ad uso abitativo – Importo minimo Dati utili ai fini del calcolo:
Calcolo: Canone annuo: 100,00 * 12 = 1.200,00 euro Versamento annuale ·1° anno Imposta calcolata: 1.200,00 * 2% = 24,00 euro Imposta minima dovuta entro il 30 aprile 2017: 67,00 euro ·2° anno Imposta dovuta entro il 30 aprile 2018: 1.200,00 * 2% = 24,00 euro ·3° anno Imposta dovuta entro il 30 aprile 2019: 1.200,00 * 2% = 24,00 euro ·4° anno Imposta dovuta entro il 30 aprile 2020: 1.200,00 * 2% = 24,00 euro Totale imposta dovuta: 67,00 + 24,00 + 24,00 + 24,00 = 139,00 euro Versamento in unica soluzione Canone intera durata contratto: 1.200,00 * 4 = 4.800,00 Imposta di registro complessiva: 4.800,00 * 2% = 96,00 Sconto annuale (in percentuale): 3% / 2 = 1,5% Sconto complessivo (in percentuale): 1,5% * 4 = 6% Sconto complessivo (in euro): 96,00 * 6% = 5,76 Imposta di registro dovuta entro il 30 aprile 2017: 96,00 – 5,76 = 90,24 Importo arrotondato: 90,00 euro Esempio di calcolo n. 4Contratto di locazione di immobile ad uso abitativo – Risoluzione anticipata Dati utili ai fini del calcolo:
Calcolo: Versamento annuale Se il contribuente aveva scelto di versare l’imposta con cadenza annuale deve versare sia l’annualità per il 2019 (entro il 30 aprile 2019) sia l’imposta per la risoluzione (entro il 30 giugno 2020): Canone annuo: 200,00 * 12 = 2.400,00 euro Imposta di registro dovuta entro il 30 aprile 2019: 2.400,00 * 2% = 48,00 euro Imposta dovuta per la risoluzione anticipata: 67,00 euro Il modello di versamento deve essere presentato all’ufficio entro 20 giorni dal pagamento. Versamento in unica soluzione Nel caso in cui il contribuente abbia versato (entro il 30 aprile 2019) l’imposta complessiva per l’intera durata del contratto, deve versare (entro il 30 giugno 2019) l’imposta fissa (pari a 67 euro) per la risoluzione e chiedere il rimborso dell’imposta relativa alle annualità successive che ha versato in via anticipata. Esempio di calcolo n. 5Contratto di locazione di immobile strumentale per natura – Locatore soggetto IVA – Pagamento prima annualità Dati utili ai fini del calcolo:
Calcolo: Canone annuo: 900,00 * 12 = 10.800,00 euro Imposta di registro dovuta entro il 30 aprile 2019: 10.800,00 * 1% = 108,00 euro Le sanzioni per la mancata o ritardata registrazione del contratto di locazionePer chi non registra un contratto di locazione o affitto è prevista l’applicazione di una sanzione amministrativa, con le seguenti fattispecie:
Tranne il caso di omessa registrazione, è possibile ridurre la sanzione in caso di regolarizzazione spontanea attraverso lo strumento del Ravvedimento Operoso. Per approfondire questo argomento: “Ravvedimento Imposta di Registro sui Contratti di Locazione“. Guida fiscale al contratto di locazione immobiliareQuello che hai appena letto è il primo articolo dedicato alla guida completa agli aspetti fiscali di un contratto di locazione. Se desideri approfondire questo argomento di seguito trovi il link agli altri articoli della guida. LA CESSIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE: IMPOSTA DI REGISTRO CONTRATTO DI LOCAZIONE BREVE: COME REDIGERLO AL MEGLIO IL CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO TRANSITORIO CONTRATTO DI LOCAZIONE PER STUDENTI UNIVERSITARI CONTRATTO DI SUBLOCAZIONE DI IMMOBILI ABITATIVI COME FARE UNA MODIFICA DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE COME RIDURRE IL CANONE DI LOCAZIONE PROROGA DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE:LA GUIDA RISOLUZIONE ANTICIPATA DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE LOCAZIONE DI IMMOBILE IN COMODATO TARDIVA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE CEDOLARE SECCA NEL CONTRATTO DI LOCAZIONE DISDETTA PER GIUSTA CAUSA DAL CONTRATTO DINIEGO DI PROROGA NEI CONTRATTI DI LOCAZIONE TASSAZIONE DEI CANONI DI LOCAZIONE NON RISCOSSI Gli strumenti utili per la registrazione del contratto di locazione immobiliareVediamo di seguito il link ad alcuni strumenti che possono esserti utili per la registrazione del contratto di locazione. MODELLO RLI: GUIDA ALLA COMPILAZIONE MODELLO F24 ELIDE: GUIDA Contratto di locazione immobiliare: consulenzaSe hai dei dubbi riguardanti la registrazione del contratto di locazione immobiliare parlane con un esperto. Possiamo aiutarti nella stesura e nella registrazione di un contratto di locazione immobiliare. Successivamente potremo registrarlo presso l’Agenzia delle Entrate per te. In questo modo potrai risparmiare tempo ed affidarti a professionisti preparati. Redigere in modo corretto un contratto di locazione è molto importante per il locatore. Per questo motivo devi pensare sempre di affidarti ad esperti del settore. Non aspettare mettiti subito in contatto con noi! Chi è tenuto a pagare l'imposta di registro?La tassazione degli atti giudiziari avviene nel momento in cui essi vengono registrati presso l'Agenzia delle Entrate. L'imposta di registro viene calcolata in base al valore della causa, e deve essere pagata dalle parti. Il vincitore può chiedere il rimborso della somma versata al fisco.
Quanto costa la registrazione di un contratto di affitto?L'imposta di registro che grava sui contratti di locazione ordinari (senza opzione per la "cedolare secca") è pari al 2% del canone annuo con un minimo di imposta pari ad euro 67,00; è inoltre dovuta l'imposta di bollo, variabile dal numero di pagine e di copie del contratto, con un minimo di 32,00 euro.
Chi paga registrazione contratto affitto cedolare secca?Stando a quanto previsto dalla disciplina delle locazioni di immobili urbani (Legge n. 392/78, art. 8), le spese di registrazione del contratto di affitto sono a carico del proprietario e dell'inquilino in parti uguali, mentre le spese dell'imposta di bollo gravano solo sull'inquilino.
Quanto costa registrare un contratto di affitto dal commercialista?Il costo è pari a: 480 euro di imposta di registro (2% di 24.000 euro); 1 marca da bollo da 16 euro. TOTALE costi registrazione: 496 euro.
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