La vendita di un immobile fa reddito

Home » Tasse » Tasse per chi vende casa: l’aumento dell’imposta da pagare

Con l’arrivo del 2021, aumenteranno le tasse per chi vende casa. Se da una parte la Legge di Bilancio ha prorogato il bonus casa e il SuperBONUS 100%, dall’altra ci sarà un’aliquota più alta da pagare. La cessione dei fabbricati e degli immobili è tassata solamente se la vendita avviene entro cinque anni dall’acquisto. Assunto questo come principio generale, sono necessarie una serie di precisazioni per le quali vi rimando ai paragrafi a seguire.

Facciamo chiarezza: tassazione ordinaria o imposta sostitutiva?

Due modi per pagare le tasse per chi vende un immobile

Chi vende un fabbricato può scegliere se aderire alla tassazione ordinaria o all’imposta sostitutiva. Nel primo caso, la plusvalenza che si genera tra l’acquisto e la vendita viene sommata agli altri redditi della persona fisica e viene tassata attraverso le normali aliquote Irpef. Nel caso dell’imposta sostitutiva invece, il guadagno che si ottiene dalla vendita di un immobile subirà una tassazione a parte: nello specifico del 26% a partire dal 2020. Tale imposta si applica solamente per le plusvalenze generate da una vendita entro i cinque anni dalla costruzione dell’immobile e/o se la cessione è avvenuta a titolo oneroso.

Chi sceglie l’imposta sostitutiva deve recarsi dal notaio e formalizzare il tutto nell’atto di vendita. In seguito, sarà il notaio stesso ad occuparsi del versamento della somma dovuta e a comunicare all’Agenzia delle Entrate tutte le informazioni relative alla compravendita.

Dalla tabella a seguire emerge in modo evidente che la tassazione separata è sempre conveniente, a meno che non si percepiscano redditi inferiori a 15.000 euro/anno.

Tasse per chi vende casa entro 5 anni dall’acquisto – La prima casa

Vendere una prima casa, prima che siano trascorsi 5 anni dal suo acquisto non è mai un buon affare. Si tratta fondamentalmente di perdere i benefici “prima casa” e rimettersi alla tassazione Irpef in caso di plusvalenza: in buona sostanza si deve pagare il 26% della differenza tra il prezzo di vendita e costo dell’immobile – Per costo si intende il prezzo di acquisto con in aggiunta eventuali lavori di manutenzione e/o ristrutturazione purché documentati.

Facciamo un esempio: Mario ha comprato un immobile con le agevolazioni “Prima casa” a 100.000 euro e lo rivende a 200.000 euro entro 5 anni dall’acquisto: Mario deve pagare il 26% di 100.000, cioè la differenza tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto.

Se Mario si auto-denuncia presso l’Agenzia delle Entrate gli è risparmiato il pagamento di una penale del 30% tra ciò che Mario ha corrisposto in termini di tasse “prima casa” all’acquisto e quanto avrebbe dovuto pagare senza agevolazioni.

Ci sono dei casi in cui tale importo non è dovuto: in buona sostanza si è esentati da ogni forma di tassazione sulla vendita, anche nel caso in cui essa avvenga a meno di 5 anni dal suo acquisto:

1. tu in qualità di proprietario o un tuo familiare hai usufruito dell’immobile come abitazione principale – ovvero come luogo di residenza anagrafica – nella maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto e la vendita;
2. hai acquisito l’immobile tramite successione ereditaria;
3. hai ricevuto l’immobile in donazione – In questo caso è necessario che siano trascorsi più di 5 anni dall’acquisto o dalla costruzione della casa.
4. entro 12 mesi dalla vendita dell’immobile ne comperi un altro, dichiarandolo sempre “prima casa” e portandoci la residenza.

Tasse per chi vende la prima casa dopo 5 anni dall’acquisto

Quando metti in vendita la prima casa una volta trascorsi 5 anni dall’acquisto non hai alcun obbligo di pagamento dell’Irpef sulla plusvalenza, né di nessun’altra forma di imposta.

Anche nel caso tu abbia usufruito di agevolazioni fiscali come il bonus prima casa, non dovrai pagare nessuna tassa sulla vendita della casa dopo 5 anni dal suo acquisto. La scadenza del quinquennio ti permette di rivendere la proprietà senza perdere il diritto alle agevolazioni o rischiare salate sanzioni.

L’aliquota del 26% non si applica indistintamente a tutte le vendite

La tassazione per la vendita di un immobile non viena applicata in qualsiasi situazione: dipende infatti dalle modalità in cui avviene la vendita.

Tasse sulla vendita di una casa ereditata 

Quando si ha in eredità una casa si pagano le imposte solamente nel caso in cui la vendita avvenga prima dei 5 anni: in questo caso la tassazione sarà solamente pari al 5% della plusvalenza generata.

Se invece la casa ottenuta in eredità viene venduta dopo i cinque anni, allora non si dovrà pagare alcuna imposta sul guadagno ottenuto.

Attenzione: se non c’è un unico erede, affinché si possa vendere l’immobile, è necessario il consenso di tutti. 

Scarica la guida della Agenzia delle Entrate: clicca qui

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