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Vendesi immobile locato: l’inquilino può opporsi alla visita di potenziali acquirenti?Diritto di visita del locatore e privacy del conduttore. Il locatore, che mette in vendita l’immobile, può imporre al conduttore la visita periodica di terzi interessati all’acquisto?Diritto di visita del locatore e privacy del conduttore: due facce di una stessa medaglia.(ARTICOLO AGGIORNATO al 7.09.2022)La situazione è la seguente: il proprietario-locatore vuole vendere l’immobile locato. Egli si rivolge all’inquilino, che lo occupa, preannunciandogli la visita dell’immobile da parte di potenziali acquirenti. Da un lato, quindi, c’è il proprietario dell’immobile locato e messo in vendita. Egli ha interesse affinché soggetti terzi possano accedere all’immobile per valutarlo ed eventualmente presentare un’offerta di acquisto. Sull’altro fronte, invece, c’è il conduttore dell’immobile in vendita. L’inquilino teme che la ripetuta visita di agenti immobiliari, accompagnati da frotte di curiosi, possa turbare la sua serenità e la sua privacy. Il conduttore può rifiutare la richiesta del locatore e opporsi alla visita di potenziali acquirenti interessati all’immobile?Mancata previsione del diritto di visita in contratto.In verità il contratto di locazione, originariamente firmato dalle parti, NON contiene clausole che attribuiscano al locatore, o suoi delegati, alcun diritto di controllo o di visita dell’immobile occupato dal conduttore. A questo punto la domanda sorge spontanea: qualora il contratto di locazione nulla preveda, il conduttore può legittimamente rifiutare la richiesta del locatore e negare l’accesso di terzi all’immobile in vendita? E, quindi, l’inquilino può opporsi alla visita di potenziali acquirenti finché l’immobile locato è da lui legittimamente occupato? Visita e controllo del locatore.L’argomento è insidioso: la legge nulla dice e le decisioni dei giudici sono poche, datate e piuttosto vaghe. In alcuni casi, i giudici hanno riconosciuto l’esistenza di un generico “obbligo di visita”, a carico del conduttore, richiamando i generici doveri di diligenza (art. 1175 cod. civ.), di correttezza (art. 1375 cod. civ.), buona fede, che le parti in contratto sono tenute ad applicare. Soltanto di recente si è espresso il Tribunale di Firenze riconoscendo un generico diritto di visita al locatore con relativo obbligo del conduttore di acconsentirvi. Tribunale di Firenze, sentenza 2179 del 14.07.2022. Nel caso in esame, il giudice ha ritenuto che il rifiuto opposto dal conduttore alla visita richiesta dal locatore realizzasse un grave inadempimento agli obblighi di correttezza, lealtà, buona fede, nascenti dal contratto di locazione. In conseguenza, il Tribunale ha dichiarato la risoluzione dell contratto stesso per negligenza dell’inquilino. La sentenza, emessa in un procedimento contumaciale (in cui cioè l’inquilino non si è costituito in giudizio), così si è espressa: “[…] non c’è dubbio che nel momento in cui l’immobile viene concesso in locazione la custodia ed il godimento del bene passa in capo al
conduttore. E’ opportuno evidenziare che, nel caso esaminato, il contratto di locazione autorizzasse un generico diritto di visita da parte del locatore. Nel contratto di LOCAZIONE, una parte concede all’altra il godimento di una cosa per un tempo determinato e dietro pagamento di un corrispettivo.Contratto di locazione e limitazioni al possesso.Con il perfezionamento del contratto di locazione e la consegna dell’immobile, il locatore, privatosi della disponibilità materiale della cosa, non può interferire con l’uso legittimo che il conduttore ne faccia. Infatti l’inquilino, ricevuto in consegna il bene, assume la qualità di “detentore qualificato” e può esercitare sullo stessoun controllo immediato, senza interferenze del locatore. Come contropartita di tale sacrificio (tecnicamente definito “possesso mediato”), il locatore ottiene, dal conduttore, il pagamento del canone pattuito. La sentenza su richiamata afferma tuttavia che nel momento in cui il locatore consegna l’immobile egli non si privi totalmente della possibilità di controllare l’uso dell’immobile da parte dell’inquilino. Consegna dell’immobile ed obblighi dell’inquilino/conduttore.Nel momento in cui il conduttore riceve l’immobile in consegna, egli ne assume la disponibilità materiale. Questo significa che l’inquilino acquista un potere di fatto sulla cosa, di cui può disporre liberamente, secondo l’uso convenuto in contratto. Certamente il conduttore, nell’usare l’immobile locato, dovrà agire secondo diligenza (artt. 1375 e 1587, cod. civ.), dando tempestiva comunicazione al locatore di quei fenomeni che possano determinare il deperimento della cosa locata. Infatti è obbligo del conduttore, che riceve l’immobile locato:
Per quanto nessuna norma espressamente imponga l’obbligo di visita a carico del conduttore, recentissimi orientamenti sono orientati in tal senso. E come visto, in assenza di ulteriori dati, la mancata collaborazione dell’inquilino può costituire un grave inadempimento ai principi di correttezza, diligenza, buona fede nell’esecuzione del contratto. E’ un dato di fatto che va considerato anche alla luce delle motivazioni sopra evidenziate. Conclusioni: invito alla cautelaIn ultima analisi, quindi, in mancanza di specifiche clausole che disciplinino il diritto di visita nel contratto di locazione; in assenza di un richiamo, in contratto, di usi locali favorevoli al locatore, ritengo che la cautela sia d’obbligo. Punto di partenza è il contratto di locazione e le clausole in esso inserite dalle parti. Preciso che l’astratta conclusione da me raggiunta, pur motivata in termini giuridici, potrebbe essere smentita da difformi orientamenti o provvedimenti giudiziari a venire. L’argomento è delicato ed entrano in gioco opposte esigenze, tutte legittime, da contemperare. Come può tutelarsi il locatore / proprietario dell’immobile?L’ipotesi cui sono giunto è certamente gravosa per il locatore che rischia di non poter liberamente disporre dell’immobile locato per tutta la durata del contratto di locazione. Tale sacrificio, che appare eccessivo, va mitigato in qualche maniera. E allora quali strumenti ha il locatore per tutelarsi di fronte ad un conduttore che non voglia collaborare? Certamente alcuni strumenti preventivi che, appunto, precedono la conclusione del contratto di locazione. Sarà bene che il locatore non dimentichi di inserire, in contratto, specifiche clausole di visita e controllo dell’immobile, su richiesta. Buona fede e lealtà tra le parti in contratto.Le considerazioni che precedono tuttavia non escludono che le parti, nel contratto di locazione, possano trovare soluzioni alternative in assenza di specifiche pattuizioni, contemperando le opposte esigenze. E’ bene ricordare che le parti sono tenute ad eseguire (e interpretare) il contratto secondo lealtà e buona fede. Lascia un commento a fondo pagina e racconta la tua storia! Se il tuo problema è analogo, lascia un commento alla fine di questo articolo. Se invece sei un avvocato o un esperto del settore immobiliare, comunica il tuo parere in fondo a questa pagina. Ricorda di motivare le tue opinioni, in punto di diritto, in modo da promuovere un confronto oggettivo, stimolante, confermato da norme di diritto. Ribadisco che la conclusione da me raggiunta, pur motivata in termini giuridici, potrebbe essere smentita da difformi orientamenti o provvedimenti giudiziari a venire. L’argomento è delicato ed entrano in gioco opposte esigenze, del locatore e del conduttore, tutte legittime e da contemperare. Alla luce delle riflessioni scaturite dai commenti all’articolo, vista la delicatezza della materia trattata, il presente post è oggetto di costanti revisioni. CONTATTA L'AVVOCATO L'articolo è utile? Lascia un commento!Arricchisci questo post con un tuo contributo. Commenta l'articolo a fondo pagina o racconta la tua storia. Per preventivi e consulenze private, clicca sul pulsante “CONTATTA L’AVVOCATO”.CONTATTA L'AVVOCATORICHIEDI UN PREVENTIVO O UNA CONSULENZA LEGALEChe stai aspettando? I tuoi problemi non si risolvono da soli! Compila ed invia subito questa scheda: sarai ricontattato per un breve colloquio informativo. Avv. Marco Antonio Cavalli Diffondi il post sui tuoi canali social.Articoli recentiStabiliamo un contatto!Scrivi il tuo indirizzo di posta elettronica per rimanere aggiornato su articoli e iniziative dell'avvocato Marco Cavalli. ATTENZIONE: per attivare l'iscrizione clicca sul link che riceverai a mezzo mail. Riceverai una mail: CONFERMA LA TUA ISCRIZIONE alla mailing list! Related PostsLascia qui un tuo commento, grazie!La scrittura del presente post ha richiesto l'impiego di tempo ed energie preziose. Ricorda però che: 1) si accettano solo commenti utili e pertinenti al contenuto del post; 2) non puoi linkare il tuo sito o servizio per farti pubblicità (il commento non verrebbe comunque pubblicato); 3) i commenti offensivi o non pertinenti saranno moderati e potrebbero non essere pubblicati.
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Cosa succede se il proprietario di casa vuole vendere?La legge prevede che qualora il proprietario dell'immobile voglia vendere il proprio bene, deve prima comunicarlo al conduttore, indicandogli il prezzo richiesto e le altre condizioni. A queste stesse condizioni, il conduttore può scegliere se accettare o meno e acquistare l'immobile.
Come funziona quando si mette in vendita una casa con l'inquilino dentro?Secondo il Codice Civile è possibile vendere l'immobile ad un altro soggetto mentre l'inquilino vive all'interno. Il contratto di locazione non blocca la possibilità di vendere l'immobile prima della scadenza del contratto stesso e si può quindi procedere con un rogito.
Come mandare via l'inquilino prima della scadenza del contratto?Deve inviare una raccomandata all'inquilino, almeno sei mesi prima della scadenza, nella quale comunica la sua intenzione di non dare seguito al contratto, specificando il motivo per cui gli è concesso chiedere la restituzione dell'immobile.
Come sfrattare un inquilino con contratto?Nella maggior parte dei casi, il tuo stato avrà un modello per ognuna delle seguenti modalità di sfratto:. Paga l'affitto o interrompi il contratto. ... . Ripara o interrompi il contratto. ... . Risolvi il contratto senza condizioni. ... . Avviso di 36-60 giorni per lasciare la proprietà.. |