Quanto si paga il notaio per acquisto prima casa

Nell’acquisto della prima casa sono proprio le spese notarili una delle questioni più discusse: a quanto ammonterà il costo? Sono tante le variabili che devono essere prese in considerazione e intorno all’argomento regna una gran confusione.

Vediamo di fare chiarezza circa i compiti di questa figura professionale e i costi che comporta il suo lavoro nell’acquisto della prima casa.

Acquistare la prima casa

Chi si trova per la prima volta di fronte al grande passo di acquistare un immobile sa bene che le spese non sono poche. Tra la confusione di non sapere quali sono gli step da seguire e i costi da affrontare, si crea spesso una situazione di disorientamento. È opportuno in questa fase dare la giusta importanza all’atto notarile, senza il quale per legge non è possibile completare la procedura di acquisto.

Riuscire a comprendere quanto possono incidere le spese notarili sulla spesa complessiva è possibile solo se si valutano diversi fattori. È noto che i costi del notaio sono abbastanza elevati, ma quella che si conosce meno è la ripartizione di questa somma, che non va interamente al pubblico ufficiale.

Lo Stato usufruisce della compravendita di una casa attraverso delle specifiche tasse che sono comprese all’interno dell’onorario del notaio. Ecco perché per avere un quadro più completo è bene capire quali siano i compiti specifici del notaio e cosa spetta a lui e cosa allo Stato.

La figura del notaio

Il notaio è un pubblico ufficiale che assume un ruolo determinante nell’acquisto di una casa. Analizza, controlla e registra: ogni compravendita è gestita personalmente dalla sua persona, che si assicura non ci siano impedimenti di alcun tipo per la risoluzione della trattativa.

Ecco quali sono in sintesi i compiti affidati al notaio nell’acquisto di una casa:

• Analisi della situazione legale e fiscale. Il notaio si assicura personalmente, dopo un’approfondita indagine informativa eseguita sulla documentazione, sulle caratteristiche della proprietà e delle due parti protagoniste della compravendita. Inoltre informa sull’eventualità di detrazioni fiscali o agevolazioni come nel caso della prima casa.
  

• Analisi dell’area urbanistica. La casa è inserita in un determinato contesto, che deve essere valutato per accertare che non ci siano dei vincoli legati all’ambiente, ai parcheggi o ad eventuali disposizioni del comune.

• Controlli catastali. Uno dei compiti fondamentali del notaio è quello di verificare che la proprietà sia regolare, cioè sia esente da abusi edilizi o vincolata da ipoteche. Se la casa è regolarmente registrata al catasto e non ci sono pignoramenti o altre problematiche simili, può procedere con l’espletamento della documentazione. Per questo esegue sempre una visura ipotecaria.

• Registrazione compravendita. Dopo aver accertato che sia tutto regolare, il notaio procede con la registrazione dell’immobile e appone la firma per la stipula del contratto tra le due parti.

In molti pensano che il notaio si occupi solo dell’ultima fase e sia importante esclusivamente per la firma conclusiva. Senza un approfondito iter di analisi e controllo, però, si potrebbe incorrere in rischi di natura giudiziaria legati a cavilli sconosciuti al momento della compravendita, che comporterebbero costi ingenti e tempistiche molto lunghe.

Le spese notarili per la prima casa

Calcolare i costi notarili per l’acquisto della prima casa non è semplice, soprattutto dopo le continue modifiche operate dalla legge in proposito.

Il Decreto Bersani, oggi noto come legge 248/2006, ha apportato dei significativi cambiamenti nell’onorario dei notai. Non è più possibile infatti utilizzare parcelle minime o massime, ma bisogna calcolare il costo delle spese notarili attraverso due fattori, uno legato al professionista e l’altro legato all’immobile.

Esiste infatti un regime di concorrenza che non può essere sottovalutato e che rappresenta una variabile importante nel calcolo della spesa finale, insieme all’esperienza del notaio, alla sua popolarità e alla città di riferimento.

Le caratteristiche dell’immobile, in particolare il suo effettivo valore, influiscono notevolmente sul costo della spesa complessiva. Solitamente i costi notarili sono direttamente proporzionali al costo della casa: maggiore è il suo valore e più elevata sarà la cifra da elargire al notaio.

Lo Stato nel 2012 ha previsto delle tabelle di riferimento per stabilire i compensi dei notai, ma sono soggette ad altre variabili, come l’urgenza, la tempistica e la fama del professionista.

Cosa comprendono le spese notarili

All’interno dell’onorario notarile sono presenti più voci, che non sono tutte di pertinenza del notaio. Sono previste infatti anche delle imposte specifiche che riguardano l’acquisto della prima casa e spettano allo Stato.

• L’imposta di registro equivale al 2% del valore catastale dell’immobile per chi acquista la sua prima casa.
• L’imposta ipotecaria e catastale è una somma standard che corrisponde alla cifra di 50 euro ciascuna, per un totale di 100 euro.
  Nel caso in cui la controparte non sia un privato cittadino ma un’impresa di costruzione, è necessario pagare anche l’IVA. Per la prima casa corrisponde al 4% del costo dell’immobile, al quale dobbiamo aggiungere 200 euro sia imposta di registro, sia d’imposta catastale che ipotecaria, per un totale di 600 euro.
  Queste sono le voci che riguardano il pagamento che spetta allo Stato. A queste somme bisogna poi aggiungere le spese per il notaio che si occupa della stipula del contratto, che si calcolano anche considerando l’IVA del 21%. Per capire a quanto possono ammontare queste spese si possono consultare le tabelle di riferimento previste dal DM n. 140/2012.
• L’onorario del notaio
  I costi notarili comprendono sia il rogito, o atto di compravendita di una casa, che l’atto del mutuo. Il primo deve specificare sempre tutti i dettagli della transazione e il prezzo effettivo della casa, che deve corrispondere al valore catastale.
  È opportuno che il notaio sia molto preciso in questa dettagliata descrizione, anche nel fornire i dati di pagamento, come bonifici o contanti.In alcuni casi dal notaio si stipula anche un contratto preliminare, che comunemente viene chiamato compromesso, che comporta dei costi aggiuntivi nella spesa complessiva.
  I costi riguardano l’imposta di registro, l’imposta di bollo e un’imposta ipotecaria.Le spese notarili possono subire delle ulteriori riduzioni se si considera la disciplina del prezzo-valore.

La disciplina del prezzo-valore

Il tema del prezzo-valore è stato introdotto nel 2006 per assicurare una maggiore trasparenza nelle compravendite e una certa equità fiscale. Sulla base di questa norma si calcola la tassazione in base al valore catastale della casa che si intende acquistare, per evitare prezzi simulati che non corrispondono alla realtà e per assicurare un maggiore controllo per le verifiche dell’Agenzia delle Entrate.

È possibile farne richiesta quando chi acquista è un privato che compra un immobile per uso abitativo. Si procede ad una domanda ufficiale, documentata anche negli atti, dove sono indicati i costi precisi. In questo modo si ottiene una riduzione del 30% sulle spese notarili.

Chi acquista la prima casa può calcolare il valore catastale moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5 % per 110.

Possono usufruire di questa particolare riduzione anche tutti coloro che non possono ottenere i vantaggi derivanti dall’acquisto della prima casa.

Agevolazioni fiscali acquisto prima casa

Il notaio è tenuto a considerare nelle spese notarili delle specifiche agevolazioni finanziarie previste per quanti acquistano la prima casa.

La legge di Stabilità del 2016, integrata e riconfermata dall’art. 55 della Finanziaria 2017, prevede infatti che possono usufruire di queste detrazioni fiscali gli immobili che appartengono a certe categorie catastali e i casi in cui la casa o l’acquirente possiedono determinati requisiti.

Le categorie catastali comprese sono: A/2 (abitazioni di tipo civile); A/3 (abitazioni di tipo economico); A/4 (abitazioni di tipo popolare); A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare); A/6 (abitazioni di tipo rurale); A/7 (abitazioni in villini); A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Le pertinenze comprese sono: C/2 (magazzini e locali di deposito); C/6 (rimesse e autorimesse); C/7 (tettoie chiuse o aperte).

Non valgono dunque per tutti gli immobili che sono classificati come abitazioni signorili o di lusso.

La casa deve essere ubicata nello stesso comune dove chi intende acquistarla ha la residenza, o dove lavora.

I requisiti richiesti all’acquirente prima delle modifiche alla legge erano di non aver mai beneficiato prima delle agevolazioni per la prima casa e non essere possessore di altri immobili nello stesso comune di residenza. Con l’entrata in vigore delle successive modifiche, oggi anche chi ha già usufruito di queste detrazioni può nuovamente farne richiesta, con la solo condizione che dimostri di aver venduto l’abitazione entro un anno. Rimane però il vincolo legato al comune di residenza, tranne per il personale delle Forze Armate e di Polizia.

Non è una condizione necessaria il fatto che la casa sia utilizzata come abitazione principale o se si decide di affittarla a terzi dopo l’acquisto. È possibile ottenere le detrazioni anche se l’immobile viene elargito gratuitamente attraverso donazioni o eredità.

Se non si può usufruire di questi privilegi in materia fiscale si è tenuti a uniformarsi ai costi notarili previsti per la seconda casa: l’imposta di registro del 9% (per una somma minima di 1000 euro), imposta ipotecaria e catastale di 50 euro cadauna, se si acquista da un privato.

Se invece il venditore è un’impresa che è soggetta all’IVA i costi sono: l’IVA del 10% o del 22% se l’immobile rientra nella categorie catastali A/1, A/8, A/9, una cifra fissa di 200 euro per ciascuna tassa di registro, ipotecaria e catastale.

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