Come funziona la garanzia dello stato sui mutui

Che cos’è il Fondo Garanzia Prima Casa e come funziona?

Il Fondo di Garanzia Consap Prima Casa è uno strumento istituito nel 2014 che aiuta le famiglie e le giovani coppie ad accedere al mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale.

Esso permette di agevolare il rapporto tra il cittadino e la banca offrendo una garanzia pubblica, con controgaranzia dello Stato, sul mutuo per l’acquisto della prima casa.

Questo strumento, nel corso degli anni, ha permesso a migliaia di famiglie - incluse le giovani coppie - di accedere al credito per acquistare un immobile con mutuo ipotecario. Il fondo, infatti, concede a coloro che non sono in grado di soddisfare i requisiti richiesti dalle banche un finanziamento per comprare una casa di proprietà.

In seguito all’emergenza Covid -19, il Governo è intervenuto in più occasioni sulla disciplina del Fondo. Infatti con lalegge 30 dicembre 2021, n.234, “Bilancio di previsione dello Stato per l’anno finanziario 2022 e bilancio pluriennale per il triennio 2022-2024”, è stato prorogato fino al 31 dicembre 2022 il termine previsto dall’art. 64 comma 3 del Decreto Sostegni-bis, riferito alla garanzia pubblica dell’80%.

In questa guida vedremo che cos’è il Fondo di Garanzia Prima Casa, come funziona, quali sono i requisiti e come fare la richiesta per accedere.

Fondo Garanzia Prima Casa: cos’è?

Il Fondo Garanzia Prima Casa è stato istituito dal Mef con la legge di Stabilità 2014 ed è gestito dalla Concessionaria Servizi Assicurativi Pubblici, Consap.

Grazie a questo fondo si può richiedere un mutuo per acquistare la prima casa con la garanzia dello Stato, che si estende anche agli interventi volti a ristrutturare o a incrementare l’efficienza energetica delle unità abitative.

Come funziona la garanzia dello Stato

Con la garanzia statale, la banca che eroga il mutuo ha la possibilità di essere maggiormente tutelata e incentivata a concedere ai richiedenti un prestito che altrimenti non potrebbe dare. In particolare, i lavoratori precari e le altre categorie difficilmente finanziabili possono ottenere un benestare da parte del Fondo che consente di avere una garanzia da parte dello Stato per un valore pari al 50% dell’importo di mutuo erogato.

Il Fondo Prima Casa è stato recentemente rimodulato con il “decreto Sostegni-bis” (dl 25 maggio 2021, n.73, art. 64), il cui termine è stato successivamente prorogato fino al 31 dicembre 2022 dalla c.d. legge di Bilancio.

Il decreto Sostegni-bis ha elevato la garanzia concedibile dal fondo all’80% della quota capitale del mutuo per l’acquisto della prima casa per tutti coloro che rientrano nelle categorie con Isee non superiore ai 40mila euro annui e che ottengono un mutuo superiore all’80% rispetto al prezzo d’acquisto dell’immobile, comprensivo di oneri accessori.

Fondo Garanzia Mutui Consap: requisiti

Il primo requisito per fare richiesta al Fondo è che non si sia proprietari di altri immobili acquistati con l’agevolazione fiscale prima casa. Fanno eccezione gli immobili di proprietà provenienti per successione, anche in comunione con altri familiari.

L’immobile oggetto di ipoteca del mutuo Consap deve:

• essere adibito a uso abitativo;
• essere ubicato nel territorio italiano;
• non rientrare nelle categorie catastali considerate di pregio, come le abitazioni di tipo signorile (categoria catastale A1), ville (categoria catastale A8) e castelli, palazzi artistici o storici (categoria catastale A9) e in ogni caso non deve avere le caratteristiche di lusso, come piscine sopra una certa metratura o campi da tennis esclusivi, come indicate nel decreto del ministero dei Lavori pubblici 2 agosto 1969, n. 1072.

Non ci sono limiti sulla metratura massima dell’abitazione.

Un’altra caratteristica essenziale per accedere al Fondo Garanzia Prima Casa è che l’importo del mutuo ipotecario non sia superiore a 250mila euro.

Categorie introdotte del decreto Sostegni-bis

Le categorie con Isee non superiore ai 40mila euro annui e che ottengono un mutuo superiore all’80% rispetto al prezzo d’acquisto dell’immobile, comprensivo di oneri accessori sono:

• coppia coniugata ovvero convivente more uxorio da almeno due anni, in cui almeno uno dei componenti non abbia superato i trentacinque anni:
• famiglia monogenitoriale con figli minori, in cui il mutuo è richiesto da: persona singola non coniugata, né convivente con l’altro genitore di nessuno dei propri figli minori con sé conviventi, oppure persona separata/divorziata ovvero vedova, convivente con almeno un proprio figlio minore;
• giovani che non abbiano compiuto trentasei anni;
• conduttori di alloggi di proprietà degli Istituti autonomi per le case popolari, o comunque denominati.

Inoltre, per tali categorie è previsto un tasso calmierato del finanziamento ovvero:

il Tasso effettivo globale (Teg) non può essere superiore al Tasso effettivo globale medio (Tegm), pubblicato trimestralmente dal ministero dell’Economia e delle Finanze ai sensi della legge 7 marzo 1996, n.108.

Fondo Mutui Consap: tassi di interesse applicati

La fonte ufficiale del dipartimento del Tesoro riporta che per i mutui richiesti tramite la garanzia dello Stato attraverso il Fondo Consap «è previsto un tasso calmierato del finanziamento», ovvero «il Teg (Tasso effettivo globale) non deve essere superiore al tasso effettivo globale medio (Tegm)».

Pertanto, i tassi di interesse applicati per chi accede al Fondo non devono superare la soglia del Tasso effettivo globale medio e dunque devono sottostare a certi parametri. In pratica, la banca che approva di concedere il mutuo tramite Fondo Consap non può proporre un tasso più alto della media degli altri mutui.

Ma non sempre questo accade, soprattutto se la richiesta di mutuo supera l’80% del valore dell’immobile. In particolare, le poche banche che concedono un mutuo 100% applicano un tasso ben più alto della media dei mutui con Ltv (Loan to value) inferiore all’80%.

Ricordiamo che con il «decreto Sostegni bis» il Governo Draghi ha dato il via libera all’accesso prioritario al «Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa» introducendo una disciplina specifica per chi non ha ancora compiuto 36 anni e ha un Isee inferiore a 40mila euro.

Questa prevede, per le richieste presentate dal 24 giugno 2021 al 31 dicembre 2022, l’estensione della garanzia del Fondo dal 50%, finora previsto, all’80% della quota capitale dei mutui concessi per l’acquisto della prima casa, il cui importo è superiore all’80% del prezzo d’acquisto.

Garanzia pubblica del 50%: chi accede

Il Fondo Prima casa, con la garanzia pubblica del 50%, è rivolto a tutti i cittadini che, alla data di presentazione della domanda di mutuo per l’acquisto della prima casa, non siano proprietari di altri immobili a uso abitativo (anche all’estero), salvo il caso in cui il mutuatario abbia acquisito la proprietà per successione causa morte, anche in comunione con altro successore, e che siano ceduti in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli.

L’ammontare del finanziamento non deve essere superiore a 250mila euro.

Il fondo prevede una garanzia pubblica del 50% (con controgaranzia dello Stato). Il requisito dell’impossidenza dichiarato al momento della presentazione della domanda di accesso al Fondo è tassativo e inderogabile.

In caso di richiesta della garanzia del Fondo, parte mutuataria e la banca che concede l’ipoteca devono sempre coincidere con i richiedenti l’accesso poiché, come previsto dalla vigente normativa, non è possibile l’intervento di ulteriori garanzie (terzo datore di ipoteca) in presenza della garanzia statale.

L’accesso alla garanzia del Fondo al 50%, pertanto, è consentito indipendentemente da composizione familiare ed età.

Fondo Garanzia Mutui Prima Casa: come fare domanda

La domanda di accesso al Fondo va presentata direttamente all’Istituto di credito presso cui si richiede il mutuo, se la banca è aderente all’iniziativa, utilizzando l’apposita modulistica Consap.

Prima di inoltrare la domanda al Fondo Garanzia Prima Casa, la banca a cui è stata presentata la richiesta di mutuo deve aver dato un suo parere di disponibilità a concedere il finanziamento.

Le domande potranno essere presentate alle banche aderenti all’iniziativa, a partire dal trentesimo giorno dall’entrata in vigore del «decreto Sostegni-bis» (24 giugno 2021) e fino al 31 dicembre 2022.

Per il dettaglio delle modalità di accesso al Fondo è possibile consultare il sito di Consap S.p.a.

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