Mutui prima casa 100 per cento 2022

Il decreto Sostegni bis ha introdotto alcune importanti misure di favore per i giovani fino a 35 anni alle prese con un mutuo per l'acquisto della loro prima casa. Anche se non c'è la possibilità (da più parti invocata) di consentire l'accesso a un mutuo al 100%, i vantaggi sia in termini fiscali, sia sulle garanzie e sia per quanto riguarda i tassi non sono trascurabili. Per fare un esempio, lo Stato potrà garantire fino all'80% della quota di capitale del mutuo. Queste agevolazioni estese fino a tutto il 2022, prevedono anche per tutti gli under 36 con Isee entro i 40.000 euro anche tassi di favore e tutta una serie di agevolazioni economiche e fiscali.

Ma quali sono nel dettaglio queste agevolazioni? Chi di preciso può ottenere un mutuo garantito? Quanto durano le agevolazioni?

Le risposte ai dubbi più comuni

Chi può accedere e quale Isee serve

Al mutuo giovani possono accedere tutti i giovani under 36 (ovvero fino a 35 anni compiuti) in possesso di un indicatore della situazione economica equivalente (ISee) non superiore a 40 mila euro. Va ricordato che le stesse agevolazioni sono valide anche per gli altri soggetti fragili: giovani coppie under 35, famiglie monogenitoriali con figli minori e chi abita in case popolari. Rientrano nell'accordo tutte le richieste di mutuo garantito che arrivano al Fondo statale gestito da Consap dal 24 giugno 2021 al 31 dicembre 2022. 

Quanto copre lo Stato

 Il decreto prevede che lo Stato, attraverso il Fondo Consap spossa garantire fino all'80% della quota di capitale del mutuo (normalmente la garanzia è del 50% della quota capitale), senza che il giovane che lo chiede debba per forza avere un contratto di lavoro atipico; unica condizione è che abbia un Isee entro i 40.000 euro.  Le banche inoltre devono concedere in questo caso un mutuo di valore superiore all’80% del valore di acquisto della casa.

Quale tasso di interesse viene applicato. Le novità

I mutui concessi agli under 36 non possono avere un tasso di interesse superiore al tasso medio rilevato ai fini dell’usura (oggi fino al 31 dicembre 2022 è 3,2% per i mutui a tasso fisso e 2,64% per i mutui a tasso variabile). Ricordiamo che i mutui garantiti dal Fondo non possono prevedere la presenza di un garante. Detto questo la nostra inchiesta sul campo ha dimostrato che siamo ancora lontani da una offerta diffusa da parte delle banche. Molte banche hanno poi del tutto eliminato le offerte come abbiamo denunciato alle Autorità.

A questo proposito sono in arrivo delle novità nella legge di conversione del Decreto aiuti ter (dl 144/2022). Infatti un emendamento del Governo prevede delle novità per le richieste di fondi garantiti che arrivano tra il 1 dicembre e il 31 dicembre 2022. E’ previsto che i tassi applicati possano essere più alti del tasso medio rilevato ai fini dell’usura, in particolare il tasso medio potrà essere aumentato del valore pari alla differenza tra:

• Il tasso IRS (interest rate swap) a 10 anni media del mese precedente l’erogazione
• Il tasso IRS 10 anni media del trimestre a cui si riferiscono le rilevazioni del tasso medio ai fini dell’usura e quindi del trimestre 1 aprile-30 giugno 2022

Quindi i tassi applicabili ai mutui garantiti sarebbero più alti di quelli previsti attualmente e questo dovrebbe favorire l’erogazione da parte delle banche. Prendendo i dati attuali le banche potrebbero aggiungere fino all’1% in più e quindi i tassi potrebbero essere il 4,2% per i mutui fissi e il 3,64% per i mutui variabili. Restiamo scettici su quanto però le rate possano essere sostenibili per i giovani a meno che non abbiano redditi sufficientemente adeguati (resta comunque la regola che il rapporto tra rata del mutuo e reddito del mutuatario non possa superare il 33%).

Aldilà delle agevolazioni del Fondo di garanzia, è sempre importante mettere a confronto le offerte di mutuo al momento presenti sul mercato. Per farlo puoi utilizzare il nostro servizio di comparazione online dove puoi trovare anche le offerte dei mutui al 100%

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Quali imposte sono agevolate

Fino al 31 dicembre 2022 per chi vuole comprare la prima casa, ha un reddito Isee entro i 40.000 euro e non ha ancora compiuto 36 anni, infatti, viene introdotta l’esenzione dal pagamento delle imposte in fase di acquisto. In particolare, se compri una prima casa entro il 31 dicembre 2022 e non hai ancora compiuto 36 anni nell’anno in cui l’atto viene stipulato ad hai un reddito Isee entro i 40.000 euro hai diritto a non versare:

• l’imposta di registro che ammonta al 2% del valore catastale della casa;
• l’imposta ipotecaria e catastale per un totale di 100 euro;

Questi sconti sono riconosciuti al momento del rogito, se la compravendita avviene tra privati.

Cosa ho diritto se acquisto da un'impresa

Se invece hai meno di 36 anni e stai comprando da un’impresa devi versare comunque l’Iva del 4% sul prezzo d’acquisto, ma la cifra versata ti darà diritto a un credito d’imposta di pari ammontare da utilizzare per pagare altre imposte su atti successivi (successioni, donazioni, compravendite ulteriori o altre denunce). In alternativa, il credito che hai maturato puoi inserirlo in dichiarazione dei redditi e recuperarlo velocemente.

Inoltre, in caso di acquisto da impresa non dovrai versare in sede di rogito l’imposta di registro, l’ipotecaria e la catastale che ammontano a 200 euro l’una per un totale di 600 euro.

Facciamo un esempio: per una casa con rendita catastale di 1000 euro e prezzo di mercato di 300.000 euro, in caso di acquisto da privato il risparmio è di 2410 euro ma solo se si ha un reddito Isee entro i 40.000 euro in caso di acquisto da impresa si matura un credito d’imposta di ben 12.000 euro cui si somma il risparmio di 600 euro sulle imposte di registro ipotecaria e catastale.

Cosa serve per ottenere lo sconto

Per ottenere lo sconto occorre possedere i requisiti prima casa ed è possibile ottenerlo anche per l’acquisto o la costituzione della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso o dell’abitazione della casa in questione. Ricordiamo che la prima casa non è l’abitazione principale, pertanto non è necessario che chi la compra ci vada a vivere, deve però avere la residenza nel Comune in cui l’acquista e soddisfare gli altri requisiti di legge.

Sicuramente, in caso di vendita di prima casa con successivo riacquisto, il credito d’imposta maturato sul primo atto potrà esser tranquillamente recuperato tramite la dichiarazione dei redditi, visto che il secondo atto è esente. Per maggiori dettagli guarda la nostra news.

Sconti in banca, nessuno dal notaio

Infine, vengono esentati dall’imposta sostitutiva (delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governativa) dello 0,25% i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione degli immobili che possiedono le caratteristiche per ottenere i bonus appena visti. Per ottenere quest’ultima esenzione è necessario che nell’atto di finanziamento venga riportata la dichiarazione di sussistenza dei requisiti.

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