Vendere casa proveniente donazione donante ancora vita

Durante la ricerca della nuova casa potrebbe capitare di imbattersi in un immobile il cui proprietario abbia ricevuto in donazione il diritto di proprietà.
In tal caso potrebbe essere accaduto, per esempio, che il precedente proprietario abbia voluto liberarsi di una prima casa per acquistarne un’altra, oppure dividere l’eredità anzitempo o, nel caso fosse particolarmente indebitato, abbia voluto liberarsi di un bene che i creditori avrebbero potuto attaccargli.

Essendo la materia molto vasta, in questo articolo parleremo solo ed esclusivamente della donazione nel campo immobiliare e cercheremo di spiegare in modo semplice gli aspetti principali da tenere in considerazione in tale circostanza per dare al lettore l’opportunità di valutare se e quando sarà necessario approfondire.

Cos’è la donazione

La donazione è il contratto con il quale un soggetto (il donante) arricchisce per spirito di liberalità (e cioè senza pretendere nulla in cambio) un altro soggetto (il donatario) trasferendogli un proprio diritto o assumendo un obbligo nei suoi confronti.

Deve essere fatta per atto pubblico ricevuto da un notaio ed alla presenza di almeno due testimoni a pena di nullità.

Perchè è importante prestare attenzione alla provenienza donativa

Nel caso in cui l’immobile provenga da una donazione, bisogna prestare un’attenzione particolare in quanto il diritto del terzo acquirente potrebbe venire pregiudicato. Questo dipende dal fatto che la donazione è un atto revocabile ed impugnabile per molti motivi. Vediamo quali:

1. Il donante potrebbe richiedere all’autorità giudiziaria la revoca:
   • per ingratitudine (vedi art. 810 C.C.);
   • per sopravvenienza di figli.

2. Il donante ha contratto nel tempo dei debiti verso terzi: in tal caso, i creditori possono iniziare un’azione revocatoria ritenendo che l’atto di donazione abbia creato pregiudizio alle loro ragioni. In caso di vittoria, potrebbero ottenere l’annullamento della donazione con conseguente restituzione del bene o dell’equivalente in denaro;

3. Il donante ha privato o leso la quota di legittima degli eredi legittimari (coniuge, figli ed ascendenti del defunto) a loro riservata dal nostro ordinamento: in tal caso, il legittimario può richiedere in via giudiziale di far valere le proprie ragioni per ottenere la propria quota di legittima attraverso un’azione di riduzione. Tale azione potrebbe avere ripercussioni anche nei confronti degli aventi causa del donatario: nel caso in cui il donatario non abbia altri beni sui quali il legittimario può soddisfare le proprie ragioni oppure non lo risarcisca con un equivalente in denaro (cosa che non avviene quasi mai…), il legittimario potrà richiedere al terzo acquirente la restituzione del bene (azione di restituzione) o il pagamento dell’equivalente in denaro.

Per quanto tempo l’immobile può essere considerato “a rischio”? 

Le azioni di cui sopra sono soggette a prescrizione, che varia a seconda dei casi:

1. revocatoria del donante per ingratitudine: 1 anno;
2. revocatoria del donante per sopravvenienza di figli: 5 anni dal giorno della nascita del figlio o dalla notizia della sua esistenza;
3. azione revocatoria dei creditori del donante: 5 anni dalla data dell’atto;
4. azione di riduzione dei legittimari: 10 anni dalla morte del donante;
5. azione di restituzione degli eredi nei confronti del terzo acquirente: 20 anni dalla donazione, termine che potrebbe però essere sospeso nel caso in cui gli eredi abbiano trascritto un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione. 

I rimedi a tutela del terzo acquirente dell’immobile

Il rischio è evidente quando non siano ancora trascorsi 20 anni dalla donazione o quando di donante sia deceduto da meno di 10 anni. In tali casi, esistono dei rimedi:

• nel caso non siano ancora passati 20 anni dalla donazione ed il donante sia ancora in vita:
  • fideiussione a carico del donante, dei legittimari o del venditore stesso a favore dell’acquirente a garanzia dei danni che potrebbero derivare da un’azione di restituzione. Tale garanzia potrebbe anche essere rilasciata da terzi, come ad esempio assicurazioni specializzate nel settore;
  • rinuncia dei legittimari all’azione di restituzione (diversa dall’azione di riduzione alla quale i legittimari non possono rinunciare nel caso in cui il donante sia ancora in vita);
  • risoluzione della donazione per atto di mutuo dissenso: donante e donatario si incontrano  per annullare la donazione attraverso un atto pubblico, con la conseguenza che il bene rientra nella proprietà del donante, il quale procederà con la vendita diretta dell’immobile. 
• nel caso in cui il donante sia deceduto da meno di 10 anni:
• rinuncia espressa da parte di tutti i legittimari all’azione di riduzione o quantomeno all’azione di restituzione verso terzi. Questo a condizione che si conoscano tutti i legittimari esistenti!

Conclusioni

Seppur il rischio sia un evento incerto e solamente potenziale in quanto non è detto che si verifichi e che quindi il fatto che un immobile provenga da una donazione non comporta automaticamente l’esistenza di un pericolo effettivo e reale, appare del tutto giustificata la cautela del potenziale acquirente anche in previsione di una futura rivendita dell’immobile.

Bisogna fa presente che nel caso in cui si debba ricorrere ad un finanziamento, l’istituto di credito valuterà con molta cautela l’opportunità di concedere il prestito in quanto anche l’ipoteca a garanzia sarebbe inefficace nel caso di un giudizio favorevole all’azione di restituzione.

Pertanto, soprattutto in questi casi è opportuno lasciar perdere il fai da te ed affidarsi ad un professionista che sappia consigliarvi al meglio, sia nel caso di vendita che in caso di acquisto.

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